Освобождение от налогов при продаже недвижимости

Президентом подписан Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Хотелось бы обратить внимание на важные дополнения, вступающее в силу с 1 января 2016 года.

Сейчас доходы физического лица от продажи недвижимого имущества освобождаются от НДФЛ в случае, если недвижимость находилась в собственности более трёх лет. С 1 января 2016 года данный срок возрастёт до 5 лет. При этом есть ряд исключений, для которых сохранится прежний порядок.

Так, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Законодатель пресёк и продажи недвижимости по заниженной цене, направленные на уменьшение налоговой базы. В случае продажи недвижимости по стоимости ниже кадастровой, определенной на 1 января текущего года, налоговая база рассчитывается следующим образом: установленная кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7.

При этом, согласно принятому закону, субъекты Российской Федерации имеют право самостоятельно изменять как предельный срок владения, так и понижающий коэффициент вне зависимости от категории налогоплательщиков и недвижимости.

Также с 1 января 2016 г. изменяются условия получения налогового вычета при продаже недвижимости. В частности, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей. То есть указанный в действующей редакции срок 3 года возрастает до 5 лет (по общему правилу).

Как же на практике изменятся условия налогообложения в 2016 году? Рассмотрим на конкретном примере.

Гражданин Смирнов в 2014 г. продал квартиру стоимостью 5 000 000 руб., купленную им в 2012 г. за 4 000 000 млн. руб. Срок владения — 2 года.

При заявлении в декларации имущественного налогового вычета расчёт НДФЛ производится следующим образом.

Облагаемый доход составляет 5 000 000 руб. – 1 000 000 руб. = 4 000 000 руб.

НДФЛ = (5 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 13% = 520 000 руб.

Если Смирнов заявит вычет в сумме документально подтвержденных расходов, НДФЛ рассчитывается иным способом:

НДФЛ = (5 000 000 руб. – 4 000 000 руб.) * 13% = 130 000 руб.

И в том и в другом случае, если бы Смирнов продал квартиру через 3 года после покупки (а не через 2, как в рассматриваемом примере), он был бы освобождён от уплаты НДФЛ, в соответствии с действующим законодательством.

1 января 2016 г. вступают в силу рассматриваемые изменения в Налоговый кодекс и срок нахождения недвижимости в собственности, необходимый для освобождения собственника от уплаты НДФЛ, возрастает до 5 лет.

В случае указания в договоре заниженной стоимости имущества расчёт НДФЛ производится следующим образом.

Кадастровая стоимость * 0,7 (Понижающий коэффициент) = Налогооблагаемая база.

Исходя из полученной налогооблагаемой базы, производится расчёт НДФЛ по формуле, рассмотренной выше.