Отделимые и неотделимые улучшения объекта недвижимости

Понятие «улучшение объекта недвижимости» в действующем законодательстве четко не определено. Этот термин упоминается лишь в статьях 614 и 623 ГК РФ, и относится к арендованному муниципальному или федеральному имуществу, однако даже в данных статьях подробно не раскрывается.

Вопрос о включении в стоимость квартиры улучшений при оценке в целях ипотечного кредитования возникает по причине четко установленных требований кредитных учреждений к составу объекта залога.

Поскольку обременение «Ипотека в силу закона/договора» распространяется именно на право собственности объекта, целью требований к составу объекта залога банка является исключение из состава объекта недвижимости всех отделимых улучшений, а именно мебели, бытовой техники и предметов интерьера.

Законодательно определено, что отделимым относятся такие улучшения, которые можно отделить от объекта без причинения вреда и в дальнейшем использовать отдельно от него, правда, что именно следует понимать под нанесением подобного вреда, законодательством не разъясняется. Таким образом, если произведенные улучшения физически прочно связаны с имуществом (как, например, система вентиляции, охранная или пожарная сигнализация, отделка), их возможно и необходимо относить к неотделимым улучшениям.

При определении рыночной стоимости квартиры в большинстве случаев в стоимость объекта залога могут быть включены как неотделимые улучшения и отнесены к категории состоянию и уровню отделки встроенные кухонные гарнитуры с бытовой техникой индивидуально устроенные в объекте оценки, сплит-системы, системы пожарно-охранной сигнализаций.